집이 경매로 넘어가는 이유는 크게 3가지가 있습니다.
그렇다면 최근 법원 경매에 빌라, 아파트 부동산 집이 많이 나오는 이유에 대해 알려드리겠습니다.
그리고 넘어간 집이 경매로 진행되는 과정에 대해서도 단계별로 알려드리겠습니다.
집이 경매로 넘어가는 이유
빌라, 아파트 집이 경매로 넘어가서 건수가 최근 많아졌다고 합니다.
그렇다면 집이 경매로 넘어가는 이유 3가지에 대해 알려드리겠습니다.
1. 담보권 실행
집을 구매할 때 본인이 가지고 있는 돈으로 매매하는 경우보다 은행에서 대출받아 매매하는 경우도 훨씬 많습니다.
즉, 주택 담보로 대출을 받았습니다.
그런데 경기가 어려워지고 은행 금리가 오르면 경제적으로 힘들어지면서 은행에서 받은 대출 원금과 이자를 연체하는 경우가 생깁니다.
연체가 지속되면서 결국에는 은행에서 법원을 통해 담보권을 실행합니다.
은행이 담보권을 실행하면 임의경매로 집이 법원 경매로 넘어가게 되는 것입니다.
2. 기타 채권자 청구
집에 전세로 또는 월세로 거주하던 세입자가 임대 보증금을 집 주인으로부터 못 돌려받은 경우
집 주인에게 돈을 빌려준 개인(지인) 등이 채권자가 되어 법원에 경매를 청구할 수 있습니다.
법원은 판결 또는 지급명령을 통해서 강제경매로 진행될 수 있습니다.
3. 세금 체납
대한민국 국민이라면 세금을 납부해야합니다.
국세청 및 지방세 등 각종 세금을 체납할 경우 압류 및 공매로 집이 넘어가게 됩니다.
세금 체납으로 인해 집이 넘어가는 경우는 법원이 아니라 한국자산관리공사(캠코)에서 공매 진행됩니다.
이러한 경우에는 집이 경매로 넘어가게 되는 것입니다.
최근에는 경기가 어려워지면서 은행 대출 원금과 이자를 체납하는 사례가 많아지면서 집이 경매로 넘어가는 경우가 많습니다.
사실 세금을 납부하지 않아서 집이 넘어가는 경우는 거의 드물다고 볼 수 있습니다.
대부분 차량, 집 수색 까지만 진행됩니다.
집이 경매로 넘어가는 과정
그렇다면 집이 경매로 넘어가는 과정에 대해 알려드리겠습니다.
집이 경매로 넘어가면 일반적으로는 6개월 ~ 1년 정도 시간이 소요됩니다.
집이 경매로 넘어가는 과정은 대략적으로 7단계로 진행됩니다.
1. 채권자 경매신청
집에대한 채권자(은행 등)은 담보권을 근거로 법원에 경매신청서를 제출합니다.
제출할 때는 채무자정보, 부동산 등기부 등본, 채권금액 등 서률 제출해야 합니다.
2. 법원 판단
경매신청서를 보고 법원은 타당한지 확인 후 경매개시결정을 내리게 됩니다.
경매개시결정이 내려지면 이 결정에 대한 안내문이 채무자와 소유자에게 각각 송달됩니다.
그리고 해당 부동산 등기부등본에는 경매개시결정 등기 라고 표시됩니다.
만약 등기부등본을 뗐을 때 경매개시결정 등기라고 적혀있다면 해당 부동산은 경매 진행 중인 것으로 계약하면 절대 안 됩니다.
3. 경매 물건 감정평가
이제는 본격으로 법원에서 지정한 감정평가사가 경매로 넘어온 물건에 대한 감정을 시작합니다.
물건 시세, 상태, 구조 등 조사하고 감정평가서 작성 후 법원에 제출합니다.
이 감정평가서에 기재되어 있는 금액이 최초 입찰가격 기준이 됩니다.
4. 입찰 시작
감정평가서 감정 후 1개월에서 2개월 이내 법원은 해당 물건에 대한 입찰일 공고문을 올립니다.
이 공고문은 대법원 경매 사이트에서 확인 가능합니다.
입찰 시작 1회차에는 감정가의 100%부터 시작합니다.
그런데 유찰될 경우 그 다음 회차부터는 20%~30% 낮아진 금액으로 시작됩니다.
즉, 경매 물건이 유찰될수록 더 낮은 금액으로 경매가 시작됩니다.
5. 낙찰
경매 참여한 사람 중 최고가격을 쓴 사람이 낙찰자로 결정됩니다.
그럼 이 낙찰자는 입찰서와 보증금을 법원에 제출합니다.
6. 매각허가 결정
낙찰받은 사람은 일반적으로 1개월에서 최대 1개월 반 내에 낙찰받은 건물에 대한 잔금을 납부해야 합니다.
잔금을 납부 완료 후에는 법원이 매각허가 결정을 내립니다.
그 이후에 소유권 이전이 가능해지게 됩니다.
7. 명도
낙찰받은 집에 현재 채무자나 세입자가 살고 있는 경우에는 서로 합의(합의금)하여 자진 퇴거로 진행하는 경우가 대부분입니다.
하지만 합의가 잘 안되는 경우에는 명도소송이나 인도명령을 통해 강제로 집을 비울 수 있습니다.
하지만 명도소송은이나 인도명령은 또 다시 진행해야 하는 부분이기 때문입니다.
시간이 더 많이 소요되고 비용도 더 많이 발생하게 됩니다.
최소 6개월 정도 시간이 걸리기 때문에 서로 합의를 잘 하는 것이 가장 좋습니다.
경험담
저는 어렸을 때 제가 살던 집이 경매로 넘어간 적이 있습니다.
그 이유는 바로 친척한테 부모님이 보증을 서줬기 때문입니다.
제 나이가 그때 초등학교 3~4학년 정도 였습니다.
집에 혼자있었는데 초인종 소리가 들리더니 법원에서 왔다고 했는데 무서워서 집에 없는 척 했습니다.
알고보니 친척이 은행에서 대출을 받았을 때 이미 대출을 많이 받은 상태여서 신용으로는 더 이상 받을 수 없는 상태였습니다.
마지막이 담보를 서 줄 사람이 있으면 대출받을 수 있다고 해서 부모님이 담보로 잡고 대출을 받았던 것입니다.
그런데 친척이 은행에서 받은 대출을 계속 갚지 않은 상태였고 결국에는 담보로 잡았던 부모님 명의로 있던 집이 경매에 넘어가게되었습니다.
이런 경우에도 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.
왜 어른들이 담보는 절대로 서면 안된다. 이말이 왜 있는지 저는 정말 어렸을 때 깨달았습니다.
그때는 제 방도 있었고 가족도 화목했지만 그 이후로 더 작은 집으로 전세로 이사가고 몇 년동안 힘든 시간을 겪었습니다.
자주하는 질문
질문1. 집이 경매로 넘어가면 이유는 무엇인가요?
경매로 넘어가는 사례 중 은행 대출을 연체 비율이 가장 높습니다. 즉, 은행에서 담보 대출받은 원금과 이자를 연체할 경우 경매로 집이 넘어갑니다.
질문2. 집이 경매로 넘어가면 다시는 못 찾나요?
사실 집이 경매로 넘어간 상태라면 집주인도 경제적으로 어려움이 있는 상황으로 찾을 수 있지만 경제적으로 힘들 수 있습니다. 경매 매각되기 전까지는 집을 다시 찾을 수는 있습니다. 하지만 채무자가 채무 금액을 전액 변제해야 가능합니다.