최근 오피스텔 소형 아파트에 투자하는 사람들이 많아지고 있습니다.
큰 평수에 비해 오피스텔 소형 아파트는 적은 금액으로도 투자를 할 수 있기 때문입니다.
오늘은 역세권 오피스텔 소형 아파트 투자 전략 및 방법 그리고 투자 가치에 대해 알려드리겠습니다.
오피스텔 소형 아파트 투자
오피스텔, 소형 아파트 투자하는 사람들이 많아지고 있습니다.
오피스텔, 소형 아파트 투자하기 전에 투자를 어떻게 할 것인지 먼저 생각해야 합니다.
투자하기 전에 알아야하는 것들에 대해 알려드리겠습니다.
1. 입지 분석
부동산 투자할 때는 반드시 확인해야하는 것이 바로 입지입니다.
입지로는 역세권, 학세권, 병원, 마트, 편의점 등 인프라 의미입니다.
입지가 좋은 위치에 있는 오피스텔, 소형 아파트를 투자할 경우에는 공실 위험이 적습니다.
또한 임대료도 높게 받을 수 있고 나중에 매매할 경우 매매차익도 기대할 수 있습니다.
이때 오피스텔 소형 아파트는 역세권이 좋아야 합니다.
지하철, 버스 환승센터가 10분 이내 거리에 있는 위치에 오피스텔, 소형 아파트 투자하는 것이 좋습니다.
2. 수익률 계산
투자하기 전에는 수익률 계산을 반드시 해야 합니다.
단순하게 월세를 얼만큼 받고 싶은지 계산하는 것이 아닙니다.
(연간 순수익 ÷ 자기자본) × 100 = 연 수익률 입니다.
오피스텔, 소형 아파트 투자할 때 은행에서 받은 대출 이자, 취득세, 재산세, 관리비, 월세 등을 계산해야 합니다.
예를 들어 수도권에 있는 역세권 오피스텔 투자 매입가 3억 원, 대출금 1.5억 원(연 4% 이자), 월세 100만 원, 관리비 10만 원, 재산세 5만 원
이렇게 가정한다면 아래와 같이 수익률 계산할 수 있습니다.
월세 100만 원 – (대출 이자 50만 원 + 관리비 10만 원 + 세금 5만 원) = 35만 원이 월 순수익입니다.
1년 순수익은 35만 원 x 12개월 = 420만 원 / 연 수익률은 (420만 원 ÷ 1.5억) × 100 = 2.8%
일반적으로 기대 수익률이 5% 이하라면 투자 가치가 낮아지게 됩니다.
기대 수익률은 6% 이상이여야 투자 가치가 어느정도 있다고 판단합니다.
3. 대출 세금
부동산 투자할 때 은행에서 대출을 받아서 투자하는 경우가 대부분입니다.
이때 대출을 받게되면 원금 및 이자 그리고 세금까지 계산을 확실하게 해야 합니다.
대출
대출 한도가 얼마까지 나오는지 그리고 금리를 확인해야 합니다.
대출을 받을 때는 본인 투자하려고 하는 부동산 매매가 최대 70% 정도가 적당합니다.
금리같은 경우에는 고정금리와 변동금리가 있으니 이부분을 확인해야 합니다.
또한 대출금 상환 방식 및 대출 기간도 확인해야 합니다.
금리는 정말 1% 차이만 나도 한 달 이자 금액이 확 달라지기 때문에 금리 낮은 곳으로 찾아야 합니다.
세금
부동산 매매할 경우에는 각종 세금이 발생하게 됩니다.
취득세 오피스텔은 4.6% 아파트 1~3% 부과됩니다.
재산세는 공시가격 기준으로 매년 부과됩니다.
종합소득세는 주택이 여러개 있는 사람들이 납부하는 세금입니다.
양도소득세는 부동산을 팔았을 때 매매차익이 발생할 때 부과됩니다.
이때 양도소득세는 부동산 보유 기간이 2년 이하일 경우에는 높은 세율이 적용됩니다.
4. 공급
최근 1인 가구가 많아지고, 출산율도 낮아지면서 소형 아파트 및 오피스텔 많이 짓고 있습니다.
이렇게 오피스텔 소형 아파트 공급이 많아지면 그만큼 경쟁이 치열해지기 때문에 공실 위험이 높아지게 됩니다.
투자하려는 지역에 새로 짓고 있는 아파트 및 오피스텔이 있는지 확인해야 합니다.
해당 지역에 살고 있는 사람들 신혼부부, 직장인, 대학생이 많은지 확인해야 합니다.
5. 매도 전략
부동산 투자할 때는 장기 보유, 단기 차익 선택하여 전략을 세워야 합니다.
장기 보류할 경우에는 안정적인 임대 수익을 원하기 때문에 수요가 꾸준히 있는 지역에 투자하는 것이 유리합니다.
단기 차익 실현할 경우에는 지하철, 대기업 이전 등 개발 호재가 있는 곳에 투자하는 게 좋습니다.
하지만 단기 투자할 경우에는 보유 기간이 2년 미만이면 양도소득세 세율이 높게 적용되기 때문에 이 부분을 참고해야 합니다.
오피스텔 소형 아파트 투자 장점 단점
투자할 때는 좋은 점만 있는 것이 아닙니다.
항상 장점이 있으면 단점도 있으니 이 부분을 확인해야 합니다.
장점
높은 임대 수요
역세권 오피스텔, 소형 아파트 투자할 경우 직장인, 대학생, 신혼부부 수요가 높습니다.
그렇기 때문에 월세를 꾸준하게 받을 수 있습니다.
그리고 역세권은 출퇴근이 편리하기 때문에 공실 위험이 낮습니다.
적은 투자금
일반 아파트보다 오피스텔, 소형 아파트는 적은 금액으로 투자할 수 있습니다.
매매차익
역세권 같은 경우에는 지하철 노선 추가 및 교통망 확장될 가능성이 있기 때문에 가격 상승할 가능성이 높습니다.
특히 최근에는 신축 소형 아파트 매매 수요가 높기 때문에 매매차익을 기대할 수 있습니다.
단점
공급 과잉
지역에 오피스텔, 소형 아파트가 너무 많을 경우에는 경쟁이 심해져 공실 위험이 높아지게 됩니다.
가치 상승 제한
아파트 같은 경우에는 시간이 지나도 가치가 상승이 큽니다.
하지만 오피스텔같은 경우에는 감가상각이 아파트보다 빠릅니다.
수익률
아파트, 소형 아파트 초기 분양가가 높거나, 매매가격 대비 은행에서 받은 대출이자 부담이 클 경우에는 기대하는 수익률이 나오지 않을 수 있습니다.
수익률 계산을 반드시 해야 합니다.
어떠한 투자를 하든지 수익률 계산은 반드시 꼭 해야 합니다.
초보자 투자 팁
1. 역세권
오피스텔, 소형 아파트 투자할 때는 무엇보다 역세권이 가장 좋습니다.
역에서 가까울수록 임대 수요가 높아지게 됩니다.
만약 역에서 멀다면 버스 교통편이 많은 곳이 좋습니다.
2. 최근에 지어진 오피스텔 추천
오피스텔같은 경우에는 냉장고, 에어컨, 세탁기 등이 대부분 빌트인으로 되어 있습니다.
빌트인 제품은 대부분 4년 정도가 지나면 고장이 나기 시작합니다.
그런데 빌트인 제품은 수리하는 것이 비용이 더 많이 나오기 때문에 집주인은 대부분 새로 사주는 경우가 많이 있습니다.
5년 정도 시간이 지났을 경우에는 오피스텔 제품이 하나씩 고장이 나기때문에 더 많은 가전제품 지출이 생기게 될 수 있습니다.
3. 초기 투자비용
투자를 처음하는 초보일 경우에는 세금 및 대출 이자를 가볍게 생각하는 경우가 많이 있습니다.
하지만 아무리 오피스텔, 소형 아파트가 적은 비용으로 투자할 수 있다고해도 은행에서 대출을 받으면 매달 납부해야하는 원금 및 이자가 생기게됩니다.
매달 납부하는 원금 이자 금액이 정말 생각보다 많습니다.
대출을 한 번이라도 받아보신 분들은 대출 원금 이자가 얼마나 중요한지 알 것입니다.
자주하는 질문
질문1. 오피스텔, 소형 아파트 어떤거에 투자하는 게 좋을까요?
본인이 투자하는 목적에 따라 다릅니다.
질문2. 노후 생각하면 오피스텔, 아파트 투자 어떤게 좋을까요?
개인적으로 노후 생각으로 월세를 매달 받으려면 역세권 오피스텔을 추천드립니다.
하지만 이건 제 개인적인 의견입니다.
질문3. 오피스텔, 소형 아파트 투자할 때 가장 중요한게 무엇인가요?
어떤 부동산 투자든지 입지가 가장 중요합니다.
부동산에서 입지는 깡패입니다.
이번에는 오피스텔 소형 아파트 투자 전략 및 초보자 위한 팁 등 다양한 정보를 알려드렸습니다.
다음에는 더 좋은 정보를 알려드리겠습니다.