부동산 경매 위험성 잘 모르게 경매에 참여하는 사람들이 있습니다.
경매로 구매하면 시세보다 싸게 빌라, 아파트를 구입할 수 있다고 생각하기 때문입니다.
하지만 부동산 경매 공부하지 않고 참여하면 오히려 더 많은 비용으로 구매할 수 있습니다.
이번에는 부동산 경매 위험한 이유 5가지에 대해 알려드리겠습니다.
부동산 경매 위험성
경매에 나온 부동산 물건이라고 해서 무조건 싸게 낙찰받아서 구매하는 것은 아닙니다.
경매에 나온 부동산은 여러가지를 꼼꼼하게 살펴본 후에 참여해야 합니다.
즉, 경매 초보자들이 제대로 파악하지 않고 참여했다간 돈만 날리는 경우가 굉장히 많습니다.
그렇다면 부동산 경매할 때 꼭 확인해야 하는 것들에 대해 알려드리겠습니다.
건물 구조적 문제
경매에 나온 부동산 물건 단점은 바로 내부를 볼 수 없다라는 것입니다.
즉, 부동산에 나온 빌라, 아파트, 상가 등 내부를 직접 볼 수 없다는 것입니다.
그렇기 때문에 건물 내부 구조적 하자 및 문제를 파악할 수 없습니다.
특히 빌라같은 경우에는 하자가 있을 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 내가 관심있는경매 부동산 물건이 있다면 내부는 볼 수 없지만 직접 해당 건물이 있는 곳에 방문해야 합니다.
방문해서 외관이라도 직접 봐야 합니다.
그리고 부동산 감정평가서에 관리 불량, 하자 존재 같은 문구가 기재되어 있는지도 확인해야 합니다.
예를 들어
경매 낙찰 후 건물 내부 방문했는데 곰팡이 벽지 및 누수 발생하여 수리해야 하는 경우가 있습니다.
특히 건물이 지어진 기간이 오래된 경우에는 하자부분이 많이 있습니다.
시세보다 비싸게 낙찰 가능성
경매 물건 중 수도권 지역 또는 외곽 지역에 있는 부동산 물건 또는 신축 빌라 같은 경우에는 경쟁자들이 많이 몰릴 수 있습니다.
경쟁자가 몰린다는 것은 시세보다 더 비싸게 낙찰될 가능성이 있습니다.
그리고 리모델링 비용까지 합칠 경우 시세보다 더 비싼 금액으로 낙찰할 가능성이 있습니다.
예를 들어
네이버 부동산 매물, 실거래가 확인 후 적정가격에서 낙찰에 참여해야 합니다.
불법 건축물
아파트 같은 경우에는 불법 건축물 또는 용도 위반이 거의 없습니다.
하지만 빌라 지하방, 옥탑방 같은 경우에는 불법 증축한 경우가 생각보다 많이 있습니다.
단속에 걸리게 되면 사용불가하며 철거 명령까지 진행됩니다.
그렇게 되면 돈주고 부동산 구매했는데 내 돈주고 철거까지 해야하는 상황이 옵니다.
예를 들어
부동산 낙찰 받았는데 반지하 2가구는 불법 세대로 임대 못하는 경우가 있습니다.
건축물대장 및 토지이용계획확인원 확인하여 불법 건축물인지 건축법 위반 상항이 있는지 확인해야 합니다.
거주자 인도 거부
경매로 부동산 낙찰받았는데 거주자 집을 비워주지 않는 경우가 있습니다.
이런 경우는 정말 흔하게 있으며 강제집행으로 이어지게 됩니다.
거주자(점유자)와 명도비 제안을 진행 먼저 합니다.
하지만 이때 명도비 제안을 안 받고 협상이 안되는 경우에는 강제집행 진행됩니다.
강제집행한다고 해서 바로 거주자가 나가는 것이 아닙니다.
명도 소송 진행해야 하고 이 소송에 들어가는 비용이 수백만 원 입니다.
그리고 대략 명도소송은 6개월 정도 소요됩니다.
그렇기 때문에 거주자 인도 거부는 정말 시간과 비용과 스트레스가 너무 나도 큽니다.
권리분석 실패
경매로 넘어온 부동산 같은 경우에는 다양한 권리가 얽혀 있습니다.
한 부동산 건물에 근저당, 전세권, 가압류, 유치권 등 정말 다양한 권리가 얽혀 있는 경우가 있습니다.
이렇게 숨겨진 채권자 그리고 법적 하자 부분을 권리분석을 제대로 분석하지 않으면 부채까지 경매 구매자가 떠안아야 하는 경우가 있습니다.
예를 들어
경매로 나온 빌라에 대항력이 있는 전세 세입자가 있는 상황입니다.
그런데 경매 구매자가 이를 파악하지 못하고 경매로 구매할 경우 대항력 갖춘 세입자에서 보증금까지 물어줘야 하는 상황이 발생하게 됩니다.
대항력이 성립되려면 임차인이 먼저 전입신고 + 실거주 + 확정일자 이렇게 3가지 조건이 충족하면 대항력이 성립되어 1순위가 됩니다.
등기부등본, 전입세대 열람 그리고 법원 매각물건명세서 꼼꼼하게 확인을 해야 합니다.
이렇게 경매로 부동산 구매할 경우 따라오는 위험성이 많이 있습니다.
많은 분들이 요즘 경매에 부동산 물건이 많이 나와서 이 기회에 싸게 구입할 수 있다. 라고 생각하고 부동산 경매를 시작합니다.
하지만 경매에 넘어온 부동산에는 다양한 권리와 사연이 있어 결코 단순하지 않습니다.
그렇기 때문에 부동산 경매에 참여할 때는 반드시 공부하고 참여해야 돈 안 날리고 구매할 수 있습니다.
부동산 경매 주의사항
부동산 경매에 참여할 떄는 본인이 현재 사용할 수 있는 금액을 반드시 확인해야 합니다.
이떄 낙찰 비용, 명의이전, 취득세,인테리어 비용, 명도소송까지 생각하고 금액을 적어야 합니다.
단순하게 내가 낙찰받으면 끝이라고 생각하면 안 됩니다.
집을 구매하면 발생하는 각종 세금까지 전부 다 생각하고 경매에 참여해야 합니다.
이런 부분을 생각하지 않고 경매 참여했다간 오히려 돈을 더 써야할 수도 있습니다.
자주하는 질문
질문1. 부동산 경매 위험성 무엇이 있나요?
대표적으로 부동산 경매는 경매 물건 내부를 볼 수 없습니다. 그렇기 때문에 내부 하자 및 구조적 문제 확인이 불가능합니다. 그리고 경매 물건 위치 및 신축일 경우 경쟁자들이 몰려서 낙찰가격이 시세보다 더 높아질 수 있습니다.
질문2. 부동산 경매할 때 가장 중요한 것이 무엇인가요?
가장 중요한 것은 본인의 경제 상황입니다. 해당 물건에 얼마까지 가능한지 본인의 경제상황에 맞게 참여해야 합니다.